こんにちは、砂肝産業のMr.Tです。
僕が大学を卒業して新卒で入社した会社が不動産売買の仲介営業でした。
その会社はなかなかのブラック企業で、激務の会社が多い同業他社からも「軍隊」と呼ばれ、憐みの目で見られるような企業です。
その年にその会社に入社したのは確か15人ほどだったかと思いますが、１年後に残ったのは僕１人。
といっても僕が我慢強かったわけではなく、いつ辞めようかと考えていたら気づいたら皆ポンポンとやめていって、取り残された形です。
そんな会社に就職して当時はどう思っていたかというと、僕は別に楽をしようとは思っていなかったですし、自分から進んで「発展途上の企業」へ就職することで、力をつけたいという割と前向きな考えでいたので、仕事自体は楽しくやっていたと思います。
ただ、やはり今考えると「説得力のある社長」も「親身になってくれる上司」も、本当の意味で「自分を大切にしてくれていた人」ではなかったんだなというのは、今になって思うことでもあります。
とはいえ、そんな会社に就職して知識を深めたこともあって、僕は不動産というものが大好きです。
不動産って色々活用方法がありますし、部屋の模様替えが好きだった子供の頃にはできなかったスケールでの空間づくりが出来るので性に合ってるんでしょうね。
個人的に「不動産投資」は終わってると思うところはありますし、今までも散々そう言ってきていますが、やっぱり世間一般の普通の人にとっては魅力や、生活に好影響を強く与える側面もまだあるんですよね。
そんな不動産投資を、今回はまとめてみたいと思います。
不動産投資は気楽には出来ないサイドビジネスだ
不動産投資は終わったといわれて久しいですが、時代を紐解くと、過去に経済的に大成した人は不動産投資で成功した人もすごく多いのも事実です。
不動産投資は気楽に出来るビジネスではありません。
取り引き先と密に連絡を取り合って、入居者のニーズを想像して、空きが出たらその都度対応して・・・とやることは沢山あります。
ただし、当ブログでも紹介しているようないわゆる「ネット副業」などと違い、毎日作業する必要がないことは、不動産投資の良いところでもあると思います。
不動産投資は主に、家賃収入と売却益で損得をはかる商売です。
一般に家賃収入はインカムゲイン、売却益はキャピタルゲインと呼ばれているので、ここは覚えておいてくださいね。
この先会社員を辞めないなら不動産投資は選びやすい
会社員は不動産投資に向いています。
それは毎月必ず決まった収入がある会社員という存在は、事前に収入と返済額のめどが立ちやすいことで「返済できなくなるリスク」が低いので、銀行からの融資を受けやすいという理由からです。
そのため準備資金が少なくても、会社員であるというだけで手順を踏めば不動産投資を始めることができるようになっています。
また、時間を取られないのも不動産投資が会社員に向く理由です。
アパートや賃貸戸建て経営などは管理会社に任せればそれこそほとんどやることはなく、自主管理をしたとしてもせいぜい家賃の滞納があった時などに都度対応するくらいでしょう。
これが会社員が不動産投資に向いている理由です。
不動産投資でお金持ちになる人は実際には多くいます。
不動産投資じゃなく”負動産投資”をしよう
不動産投資というと、大きく借金して大きく利益を出す。
そんなイメージが先行しますが、僕はそれは全くお勧めしておらず、逆に「小さく投資して、なるべく大きな利益を出す」ことを、こと不動産投資に関してはお勧めします。
それは社会の価値観の変化や不動産を取り巻く環境が投資に不向きになっているからです。
しかし価値が既になくなっている「負動産」に近ければ近いほど、やり方次第で利益を比較的大きく出せるようになるため、良いと考えています。
かくいう僕も、現在不動産を１つ保有していて、そこから毎月生活が出来るほどの額の収入が入ってきています。
これは僕が29歳の時に約600万円で買ったものですが、５年間続いた返済は間もなく終わりますので、そのあとは毎月丸々使えるようになりますし、手放そうと思えば売却して現金に変えることも出来るようになっています。
売却額も当時の購入額の２倍程度で買ってくれると言ってくれてる人は現在もいるのですが、備品購入費用なども考えると、焦って売る理由もないと考えています。
600万円というとちょっとした高級車程度の金額で、毎年の生活費が稼げてしまう。
こういった感じで、仕込んでしまえばあとは何もせずとも儲けることが出来る可能性があるのが「負動産投資」です。
負動産を買う理由
不動産ではなく”負”動産を買う理由はいくつもあります。
これから１つずつ挙げていきますので、ご自身の状況と照らし合わせて想像してみて下さい。
将来の備えとして
将来の保険として不動産を持っておくのもメリットの一つ。
最悪仕事もお金も無くなってしまった時でも、住む家が１つあれば雨風は凌げますし、その安心感もひとしおです。
節税になる
不動産投資のメリットの１つに「節税」があります。
収入にはそのまま税金がかかりますが、不動産投資には減価償却があることで所得税の節税に繋がり、売却金額や保有年数などによっては結果として節税となることがあります。
売却時の値付けが自由
不動産というものを購入して、ゆくゆく売ろうと考える時、値段を好きに設定できるのは「強み」になります。
100万で購入したものを倍の200万で売却しても、買い手が見つかるのなら何も問題がないのです。
そうなるように不動産そのものの魅力を作り上げるのが「投資家」側のやるべきことでしょう。
複数収入
会社員など本業をもちつつ副業として不動産投資をすることで、突然の解雇など将来的な不安を軽減することができます。
不動産の知識は必要ですが、不労所得があることでリスクヘッジがしやすいですよね。
現金を不動産に先に変えてしまうことで「無駄遣いする機会」を減らすことが可能です。
選ばれる不動産の条件
選ばれる不動産にはある種の成功条件があります。
そんな入居者の立場で見た「選ばれやすい不動産」の条件を挙げてみます。
立地条件がよく、生活していくのに便利な場所にある
駅が近い、交通の便が良い、近くにスーパーやコンビニ、ショッピングセンターなどがあるというのは、不動産の査定に好条件となります。
周囲の環境
反社会的勢力団体の有無や騒音など、実際に生活しやすいかどうかの明暗を分ける周辺環境は重要なポイント。
きれいな物件
内装や物件周りがきれいで清潔感があることなども重要。
狭すぎず広すぎない間取り
実際に生活してみて使い勝手の良い物件は人気も高いです。
設備が充実している
設備が充実していることも賃貸に出すうえではポイントになりますね。
収納が豊富
収納の多さも重要です。
新たに収納の家具をそろえなくて良いのは、物件確認時に営業マンが入居希望者へお勧めしやすいポイントといえます。
日当たり
日当たりが良いに越したことはありません。
好んで日当たりの悪い物件を選ぶ人は少数でしょう。
家賃が相場より若干安い
家賃が多少安く感じるというのは、大切です。
なぜなら何件か案内で物件を回っているときは、同価格帯の物で集められるからです。
そこで「同じ条件だけど少し安い家賃」を見たら、このご時世に心が動かされやすいと言えます。
ただ一方で、家賃が相場でも売りになるポイントがあればいいですし、最初は強気の値段設定をしてみるのも、引き合いを知るうえでは重要です。
負動産投資を始める際の注意点
情報収集を怠らない
不動産投資以上に”負”動産は勉強～実践が必要です。
なぜなら負動産とは既に価値のない状態の物を価値があるものへと変えていく必要があるからです。
逆に不動産の価値が目減りしやすい日本での不動産投資は『今は価値のあるものを少しづつ価値を減らして』いきながら運用することになります。
不動産投資についての理解を深める
広く浅く全体を見る視野を持つ意味でも、不動産業者や管理会社に頼りすぎず、自身で不動産投資についての知識を浅く広く学んでおくことが大切です。
そうすることで目利きが出来るようになってくるからです。
目利きが出来るようになると、まだ利益を出せる負動産がそこら中に転がっていることに気づくようになります。
物件タイプを絞っていく
物件タイプごとに運営方法が異なるので、可能性を考えることは大切です。
例えばマンションや戸建てなら住居専用ですが、立地によってはお店の可能性もありますし、土地なら駐車場やレンタルスペース的な使い方をすることも考えられます。
個人的には「店舗兼住居」がおすすめだったりします。
理由は店舗という性質上それなりに人通りのある場所にある場合が多いですし、そういった場所は利便性が高いので、住まいとして希望する人も必ずいるからです。
これからの時代に不動産投資をするうえでは、「人の流れがあるところ」に物件を購入するのが良いと思います。
不動産投資セミナーに行く
資料請求はもちろん、セミナーなどへも参加し常に最新の情報を多方面から収集しておくことが必須です。
講師に直接質問することもできますし、同じ目的や価値観を持った人が集まるので、仲間も出来やすいですね。
不動産投資はブログなどのネット副業と違い、会社員の方が多くいるので価値観を共有できるかもしれません。
セミナーは既に不動産投資に興味を持っている人が集まるものなので、積極的に話をして成功・失敗体験を聞き出すことが大切です。
それによってリスクを抑えて利益を最大化できるようになります。
サラリーマンが不動産投資で不労所得を得る方法のような有料の情報販売も有効です。
失敗例を知る
上でも書きましたが、成功例よりも失敗例を理解しておきましょう。
成功例は誰にでも当てはまるものではありませんが、失敗例は誰にでも共通していえることがあります。
立地条件や開発の可能性を探る
現在の立地条件からだけみて判断するのではなく、その土地の将来的な構想まで把握しておくと、より可能性のある物件選びが出来ます。
周辺に大型スーパーが出来たり、開発計画があったりするというのも、今後を見据えるとプラスに作用します。
必ず来る10年後を見据える
10年後というと想像できませんが、ほとんどの人にとって10年後は必ず来ますし、思っているよりもあっという間に訪れます。
現在普通に会社員として暮らしているだけでは、10年後も今と同じ生活になります。
それは周りの10歳年上の上司を見れば明らかではないでしょうか。
それで良ければ別に構わないのですが、10年後に会社員収入のほかに、同じ金額が何もせず入るようになっていたら、嬉しくないですか？
それによって人生をより豊かなものにしたい方は、何かしらの投資を行う必要がありますので、そんな方は今から動き始めないといけません。
数ある投資の中でも不動産投資は特に金額が大きい分、利益が確定するまでに時間がかかります。
不動産会社や営業マンの話は話半分に
不動産会社は「売りたい物件を売る」のが仕事です。
営業マンはメリットやデメリットを伝えながら最終的には自分が売りたい物件へと誘導します。
それが営業マンのスキルであり、それこそが彼らが会社から必要とされる理由だからです。
そのため不動産業者や営業マンの意見を鵜呑みにしない姿勢が大切です。
購入を焦らない
不動産はじっくり選ぶのが基本。
勉強したての時はどれだけ優良な物件があっても何度かスルーする慎重さが大事です。
これを逃したら損する！！と思わせてしまうのが投資の怖いところですが、そういった「引き合いのある物件」というのは探していれば何度も巡り合うものです。
シュミレーションをしっかりと行う
大きな投資物件には手を出さず、まずは経験を培うために小さな物件から始めましょう。
慣れてきたら投資金額を上げていくのが最も失敗がありません。
どんぶり勘定では見えない支出が出てきて損をしてしまいがちなので、必ず年利を含めた経費を計算するようにしましょう。
自分で管理しない
管理費（家賃に対して約5％など）を払ってでも管理会社に動いてもらうことです。
業者に支払う管理費はもったいなく感じますが、しっかりと事業として成立させたければ支出を含めて利益を出すレベルにしないといけません。
まずは利益率よりも「失敗しないこと」を一番に考えましょう。
将来自分が住みたいと思える物件を選ぶ
ハザードマップなどを見て、被災しやすい地域はなるべく購入しないようにすることです。
また、自分が住みたいかどうかというのも大きなポイントです。
後に借り手が見つからなかったり状況が変化した場合でも、自分に利用する意思があれば住居としても使用できるからです。
貯金はなるべく使わない
購入金額のほとんどを借り入れていては失敗した時に立て直すことができません。
そのため、借入期間は長めにお願いすることをおすすめします。
現金ではなくローンで買うことで、事業として成立させようとする意識が働くので、融資を引いてくるのも良い勉強です。
新耐震基準を満たした中古物件を狙うこと
築年数の古い物件を買うのであれば、なるべく1981年(昭和56年)以降の物件にしましょう。
正確にいうと、1981年6月1日以降に建築確認を受けている物件を買うこと。
理由は、この年に不動産の建築時に関する新耐震基準が設けられたからです。
新耐震基準では大幅な見直しが図られ、大型の地震でも人名が失われないような方法で建築がなされています。
区分マンションはやめておこう
実際に、会社員で不動産投資をする人の中で最も多いとされるのが区分マンションです。
区分マンションとはマンションの１室を中古で購入するものです。
会社員が取り組みやすい投資対象ですが、差別化もしにくいですし、管理費修繕費が値上がりもしますし、大して儲からないことも多いので、やめておきましょう。
初めて投資をする際は特に、投資リスクを最小限に抑え、実態が見えてきた段階で投資額を少しづつ上げていきましょう。
新築は買わない
新築はやめておきましょう。
新築物件はプロモーション費用やプレミアで金額が下駄をはいていますし、自分が住むわけではないのに新築を買う理由はありません。
現代の技術であればリフォームで十分新築同様の清潔感を出すことが出来ますので、新築にこだわるのは控えましょう。
不動産を買っても生活はすぐには変わらない
ということで、一通り思いつく限りで不動産投資のポイントをあげてみました。
最期に重要な考え方ですが、今不動産を買ったからと言って、生活はすぐには変わりません。
５年、１０年後の生活が改善していることを信じて取り組む必要があるのが「不動産投資」です。
未来は必ず来る。
このことを肝に銘じて、今できる行動を考えていくと良いですね。
