ますます厳しい不動産投資【不動産投資はオワコンか?】

商売

この記事では、今年8月末に東京地裁で行われた『相続した財産の税額の求め方』に関する裁判の結果、国税庁が出している相続税の算定基準通りに数値を出しても『不適切』となった異例の裁判を考えています。

裁判の結果、不動産投資にかかる税金は国税の意向次第で『むしり取られる』可能性があることが分かりました。

需要減やライフスタイルの変化によって不動産投資で儲けることが難しくなっている昨今、有形資産に投資していた今までと違い、これからの投資対象はどんどんと無形資産になっていくという、ちょっと難しいけど知らなきゃ損する内容となってます。

こんにちは

ブログはオワコン!と言われながらも、毎日コツコツ続けている男。

砂肝産業Mr.Tです。

僕はブログを、将来への投資だと思って続けています。

投資って、考える人と考えない人に2極化していて、

その中でも経済的に、実行出来る人と出来ない人に分かれていきますよね。

皆さんはどうですか?

ちなみに僕は、ガンガン投資していきたいけど、資金や信用がなくて思うように出来ない人の部類です。

投資って最初は訳が分からない謎の行為かもしれませんが、自分や家族の今後の幸せを願うなら、

投資について考えるということだけはしておいたほうが良いかなと個人的に思っています。

その際に、投資をやらなきゃいけないかというと全然そんなこともなく、世の中には損をしてしまうことも沢山あるので、やらないのも作戦ですが、

とにかく考えてみることが、とても大事なんです。

何故なら投資を考えることは、『損をしないこと』でもあるからです。

投資は嫌かもしれませんが、損するのはもっと嫌ですよね?

今日はちょっと、頭の中がかき乱れるような、ややこしい話をしてみたいと思います。

Mr.T
Mr.T

大丈夫!みんなよく分かってない。よく分かんないけど、それで放心状態になるんじゃなくて、なんとなく知っておくってことが大事!

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不動産と税金 ~相続税はむしり取られる?~

今回のテーマは『不動産と税金』です。

不動産投資は縁遠い話だという方も多いと思いますし、僕にとってもそうですが、これを知っておくだけで今後どういったものに投資すべきか、はたまたお金をかけるべきかが見えてきますので、確実に知っておいた方が良いです。

まずは今回の肝である、とある裁判を紹介します。

「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした東京地裁判決が波紋を広げている。国税庁は路線価などを相続税の算定基準としているが、「路線価の約4倍」とする国税当局の主張を裁判所が認めたからだ。路線価は取引価格の8割のため節税策として不動産を購入する人もいる。だが相続税の基準となる路線価と、取引価格に大きな差があれば注意が必要だ。

日本経済新聞

うん、ワケワカメ(ちゃん)ですよね!?

簡単にいうと、こんな感じです。

判決までの流れ
  • 2010年
    未明
    92歳の男性、計13億8700万円の不動産を購入

    目的はほぼ間違いなく『子供らにかかる相続税を減らす』ためですね。

  • 2012年
    6月
    男性、94歳で死去

    男性が購入後の2年半~3年半の間に亡くなる

  • 2012年
    後半
    男性の子らが相続税の為、評価額を算出

    相続人は路線価などから2棟の財産を「約3億3千万円」と評価。借り入れが多額にあったため、相続税を0円と算出。
    ※借入金で相殺できるようです※

  • その後
    国税がこれを「相続税の申告漏れにあたる」と通達

    国税がここで「路線価による評価は適当ではない」と判断。不動産鑑定の価格を基に「相続税の申告漏れにあたる」とし、追徴課税処分を課す。

    国税の不動産鑑定による価値は約12億7300万円、課税額は約3億円。

  • その後
    相続人らは取り消しを求めて提訴

    相続者が不当とし、国税を提訴へ。

    相続者と国税の裁判が始まる

  • 2019年
    8月
    東京地裁での判決

    東京地裁が路線価に基づく相続財産の評価を「不適切」と判決。

という感じの流れになっています。

これを理解すると、すごく不自然なことが見えてくるのですが、いかんせん何が問題か分かりにくいと思いますので、ここで簡単に説明します。

この裁判の何が一番の争点かというと、不動産には主に建物と土地がありますが、建物は固定資産税評価額、土地は路線価で相続税を計算することが、国税庁によって決められていること。

これによって、以下のような問題が出たんです。

相続税の課税価格は、路線価のあるところでは『路線価で判断する』と国税によって決められているにも関わらず、不動産を相続した人が路線価で計算したら『これは安すぎる』と『税金をもっと払え』と修正を求めてきた

・・・と、こういうことなんです。ドラえもんでいう『ジャイアン的なやり方』ですよね。

国税局
国税局

お前のものはオレの物、オレのものもオレの物!

相続人
相続人

なんでよ~、僕がママからもらったプレゼントは全部僕の物じゃないかー!

そもそも路線価というのは購入価格の7割程の為、不動産購入で相続税を抑えるというのはこれまで『一般的な方法』でした。

しかしこの判決が出た事によって多くの富裕層が、節税目的での不動産購入を控える理由となりかねない判決なわけです。

だって、相続税を節税したいが為に買ったけど、普通に現金で相続した方が得だった!

なんてことになってしまう訳ですから、これによって不動産投資の人気はまた1つ下落しますよね。

ほんの少し前に真逆の判決が出ている

実は問題はこれだけではないんです。

同じく2019年の2月に、真逆の判決が出ているから、更に『ヤバい』んです。

国税不服審判所は、建物の価額は固定資産評価基準を基に基本通達に従って評価すべきであり、不動産鑑定評価額には合理性が認められないと裁決した。

http://www.saitama-souzoku.net/news/article/201

この裁判では、先の裁判で求められていた『不動産鑑定評価』によって計算した、取り壊し済みの建物の相続税額が、『これではダメだ』と指摘されたと・・・そういう内容です。

不動産鑑定評価額ではダメだといったり、路線図でもダメだといったり・・・

これらの2つの裁判で見えてくることは、こういうことなんです。

節税目的で購入する高額の不動産には難癖をつけてくる

不動産を節税目的で買うという合法的で一般的な行為でも、国税から目を付けられてしまうと状況が激変。

ルールに乗っ取っていても、難癖をつけられて『高い税金をとられてしまう』ということです。

13億で買った不動産の相続税が3億円って、恐ろしくないですか?

不動産買うと相続税以外にも、不動産取得税や固定資産税など、既に支払っている税金やこれから支払っていく税金が沢山ありますからね。

一体いくら持っていくんだという印象を受けてしまいます。

既に『負動産』という言葉があるように、若者が減り、家を買う人も減り、不動産購入はババ抜きになりつつある中での、この判決。

これはもう『基本的に不動産投資は良くない』という大きな理由になりますよね。

こう考えていくと、富裕層が日本を出ていく一方で、外国人富裕層が日本へ引っ越して来ないといわれる理由がよく見えてきます。

不動産投資の目的って?【不動産投資はオワコン説】

ちなみに現在の不動産投資の最大の目的って、いったい何でしょうか。

バブル前の時代や、まだ土地に値段というものがついたばかりの時は『買えば儲かる』時代でした。

しかし、今は『節税』や『賃貸収入で借金返済』くらいの物であり、大きく儲けることが難しい時代です。

そんな状況を加速させる今回の判例。

世の中には節税目的で不動産を買う人達が沢山いるので、今後その人達が投資をしなくなることで、不動産の価格はさらに下がると見られます。

これらから、やはり今の日本で行う不動産投資のうまみは『借入の返済を毎月賃貸者が払ってくれること』位でしかなく、

『放置して売り抜ける』キャピタルゲインや、『相続に備えた』家族を想う節税を狙うのは、商売の才覚がないとなかなか難しいのではと、そう思わざるを得ないです。

毎月の家賃で一体、何年かけて回収できるのかと考えると、不動産投資こそ『オワコン』だと思うわけです。

投資をしないのは人生の無駄遣いだ

ただ、不動産投資はなかなか難しくなりつつありますが、投資自体をしないというのは人生の無駄遣いに直結します。

考えてみてください。

例えば毎月20万円入る不動産を持っている場合、なにもしなくても毎月20万円がお財布に入ってくるんです。そうなると嫌な仕事だったら辞めても生活は困らないですし、転職も焦って決める必要もなくなります。

働いて月20万円稼ぐっていうのは『かなり大変』ですよね。それこそ半月や1ヶ月会社に行かなければいけませんし、頑張ったら頑張った分使うようにもなるので、支出も多くなります。

だから『労働所得ではなく、不労所得』を作らないと人生は楽にはならないんです。

仕事を楽しみ続けることが出来るのなら、高給の仕事でずっとやっていけばいいわけですが、生活を楽にしたいという場合は、多くの場合に不労所得が必要です。

そもそも嫌ではなくとも辞めたいことを辞めたいときに辞められないというのは自由がないのですから、人生の無駄遣いですよね。

もし嫌な仕事をサクッと辞められたら、もっと楽しいことに時間を遣えるようになります。

しかもその決断を後押ししてくれる20万円という不労所得を作るのは、実は大したことではなく、誰でも出来ることなんです。

収入が安定しているサラリーマンの方にとっては会社の信用でお金を借りることもできるので、ハッキリ言って簡単です。

20万円の不労所得がはいると出来ることというのは、これだけあります。

20万円の不労所得で得られるもの

・会社を気楽に辞めれる

・人間関係に悩む機会が減る

・生活の質を上げれる 

・精神的な安定

・担保の確保

・次の投資先を考えるようになる

この中で分かりにくいものは『担保の確保』でしょうか。

銀行など金融機関からお金を借りようとすると、どういったことを見られるかというと、収入や実績です。そこで毎月20万の不労所得があることで、審査だけでなく借りられる金額そのものも大きくなります。

投資というのは『元手がいくらか』で、より安定した手法を選ぶことが出来ます。

つまり、お金はお金を呼ぶんです。

これは大事な考え方なので、覚えておきましょう。

お金持ちはどんどんお金持ちになり、一般人の生活は一生変わらない理由がココです。

Mr.T
Mr.T

僕は元手がないので、FXばかりやって大金をスッてるわけです。

これからは何に投資するの?

ということで、不動産のような『有形資産』への投資の時代は終わり、

これからは『無形資産』への投資が正しい資産形成の方法になることは間違いないです。

その動きも既に、至る所で垣間見えています。

個人で出来る無形資産投資、その最たるものは『ブログ運営』です。

次以降の記事で、『これからは無形資産投資をやるべき理由』や『ブログ運営は全然オワコンじゃない理由』などを紹介していきます。

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